Julius Probst με οδήγησε σε αυτόν τον ενδιαφέρον χάρτη:
Όταν κοιτάζω ένα γράφημα, συχνά θεωρώ χρήσιμο να λαμβάνω υπόψη περισσότερους από έναν παράγοντες. Σε αυτήν την περίπτωση, βλέπω ενδείξεις τριών ανεξάρτητων παραγόντων που λειτουργούν:
1. Οι πυκνοκατοικημένες περιοχές είναι πιο ακριβές.
2. Οι ταχέως αναπτυσσόμενες περιοχές είναι πιο ακριβές.
3. Τα μέρη με υψηλή ρύθμιση κοστίζουν περισσότερο.
Ας τα δούμε ένα προς ένα. Η Καλιφόρνια και ο βορειοανατολικός διάδρομος (DC-Boston) είναι και οι δύο πολύ πάνω από τον μέσο όρο όσον αφορά τις μέσες τιμές κατοικιών. Υπάρχουν όμως κάποιες ανωμαλίες, όπως οι τιμές άνω του μέσου όρου σε μεγάλο μέρος του Mountain West. Ακόμη και οι αραιοκατοικημένες πολιτείες όπως η Νεβάδα και η Μοντάνα είναι σχετικά ακριβές, τουλάχιστον σε σύγκριση με τις μεσοδυτικές πολιτείες όπως το Ιλινόις, το Μίσιγκαν και το Οχάιο, που είναι πολύ πιο πυκνοκατοικημένες.
Τα τελευταία χρόνια, η ορεινή δυτική περιοχή γνώρισε σημαντική πληθυσμιακή αύξηση, ενώ η βιομηχανική μεσοδυτική έχει δει πληθυσμιακή στασιμότητα. Αυτό εξηγεί πιθανώς γιατί η λιγότερο πυκνοκατοικημένη Δύση είναι πιο ακριβή από τη μεσοδυτική, καθώς και μερικά άλλα ενδιαφέροντα ζεύγη πολιτειών όπως το Τέξας/Οκλαχόμα, το Τενεσί/Κεντάκι και η Τζόρτζια/Αλαμάμα, όπου σε κάθε περίπτωση η ταχύτερα αναπτυσσόμενη πολιτεία είναι πιο ακριβή.
Ωστόσο, υπάρχουν και πάλι ορισμένες ανωμαλίες. Κάποια από την ταχύτερη αύξηση του πληθυσμού της Αμερικής σημειώνεται τώρα στα νοτιοανατολικά (Φλόριντα έως Καρολίνα), Τέξας και Τενεσί. Ωστόσο, αυτές οι πολιτείες εξακολουθούν να είναι σημαντικά φθηνότερες από την ορεινή δυτική περιοχή, παρά τους πυκνότερους πληθυσμούς τους. Τι εξηγεί αυτή τη διαφορά;
Υποψιάζομαι ότι τα ρυθμιστικά εμπόδια στην κατασκευή είναι πιο αυστηρά σε πολλά μέρη του βουνού δυτικά. Αυτό μπορεί εν μέρει να αντανακλά διαφορετικές συμπεριφορές ως προς τον καθορισμό των ζωνών, αλλά και το γεγονός ότι μεγάλο μέρος της γης στα δυτικά ανήκει στην ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Ακόμη και πόλεις όπως το Λας Βέγκας και το Φοίνιξ, που φαίνεται να έχουν απεριόριστη γη στα σύνορά τους, είναι κάπως περικυκλωμένες από ομοσπονδιακά εδάφη ή ινδικές επιφυλάξεις.
Είναι ευρέως γνωστό ότι η ρύθμιση στην Καλιφόρνια προκαλεί αύξηση του κόστους στέγασης, αναγκάζοντας τους ανθρώπους να αναζητούν μέρη με χαμηλότερο κόστος διαβίωσης. Δεδομένου ότι το βουνό δυτικά αναπτύσσεται με αρκετά γρήγορο ρυθμό, θα μπορούσε κανείς να υποθέσει ότι αυτές οι πολιτείες δεν αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με την Καλιφόρνια. Αλλά το γεγονός ότι μέρη όπως το Κολοράντο, η Γιούτα, η Μοντάνα και η Ουάσιγκτον είναι πολύ πιο ακριβά από το Τέξας ή τις Καρολίνες με κάνει να πιστεύω ότι οι πολιτικές στέγασης στις δυτικές πολιτείες μειώνουν την αύξηση του πληθυσμού. Πολλοί νεαροί Αμερικανοί είναι πιθανό να επιλέγουν το Charlotte, το Nashville ή το Jacksonville αντί για μέρη όπως το Ντένβερ, το Salt Lake City ή το Seattle, όχι επειδή προτιμούν αυτά τα μέρη, αλλά επειδή το κόστος στέγασης καθιστά απαγορευτικά ακριβή την επιθυμητή τοποθεσία τους. Υποψιάζομαι ότι σε μια πραγματικά ελεύθερη αγορά, όπου η ομοσπονδιακή κυβέρνηση πούλησε τη γη της, το βουνό δυτικά θα είχε αναπτυχθεί ακόμη πιο γρήγορα από το Τέξας και τα νοτιοανατολικά.
ΥΓ Το Mountain West μπορεί επίσης να έχει νεότερο απόθεμα κατοικιών από το Midwest, γεγονός που μπορεί να εξηγήσει εν μέρει τη διαφορά.
